Wohnen am Bahnhof

Auszug aus dem Darmstädter Echo, Mühltal-Seite am 23.12.2017

FDP will Nachbesserung bei Wohnprojekt am Mühltaler Bahnhof

Von Rebecca Keller
NIEDER-RAMSTADT – „Der Gemeinde Mühltal keinen guten Dienst erwiesen“ hätten CDU, Grüne und SPD, indem sie im November für die Weiterverfolgung des Bauprojekts „Integratives Wohnen am Gemeinschaftspark“ am Bahnhof Mühltal gestimmt hätten. Dies sagte Willi Muth (FDP) bei der Folgesitzung der Gemeindevertretung, der aus seinem Unmut über das Projekt keinen Hehl machte. Er erläuterte den Antrag seiner Fraktion, die bei den Bedingungen des Projekts nachgebessert haben will, „um Schaden von Mühltal abzuwenden“, so Muth.
Ursprünglich wollte die FDP das Eckpunktepapier, das die Gemeindeverwaltung mit den Vorhabenträgern Körbler und Bärens GbR vereinbart hatten, in fünf Punkten ergänzen. Eine Änderung des Eckpunktepapiers würde aber zur Folge haben, dass der Vorhabenträger den Zeitplan nicht einhalten könne. Darauf wies Dr. Dominik Dilcher von den Grünen in der Diskussion hin. Nach einer Sitzungsunterbrechung einigte man sich aber darauf, dass diese Punkte in den städtebaulichen Vertrag eingearbeitet werden sollen. Dazu erarbeitet die Gemeinde eine Vorlage. Zunächst sollen die fünf Punkte noch einmal im Umwelt-, Entwicklungs- und Bauausschuss beraten werden.
Die FDP will die Bauhöhe auf 8,70 Meter festlegen. Ein zweiter Punkt beinhaltet den Verzicht auf ein Klagerecht gegen Lärmbelästigung, damit etwa „der TSV auch in Zukunft nach 22 Uhr seine Veranstaltungen und Feste auf dem Sportgelände feiern kann“. Der dritte Punkt soll eine finanzielle Absicherung gewährleisten, indem der Investor rechtzeitig vor Verabschiedung des Bebauungsplans eine Finanzierungsbestätigung durch ein Finanzinstitut vorlege, „damit keine Bauruine entsteht“. In Punkt vier fordert die FDP eine „untersuchende Planung“ zum Verkehr in diesem Gebiet. Punkt fünf soll den Investor festlegen, die Kosten für den Bau eines Spielplatzes zu übernehmen und der Gemeinde einen Grundstücksanteil zu verkaufen, um 50 weitere Stellplätze für die Förderung des Öffentlichen Personennahverkehrs zu bauen.
Am 7. November hatte die Gemeindevertretung einen Grundsatzbeschluss gefasst, das Wohnprojekt am Bahnhof weiterzuverfolgen. Das Eckpunktepapier gibt in 15 Punkten den Rahmen für die Umsetzung vor. Es enthält auch sogenannte „Meilensteine“ mit Fristen. Der nächste terminiert die Finalisierung des Vorhabenerschließungsplans sowie einen Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch den Vorhabenträger auf den 29. Dezember.

„Wir sind voll im Plan“, sagt Rainer Bärens auf ECHO-Nachfrage. Der Träger werde fristgerecht die Pläne liefern. Um die Punkte des FDP-Antrags wolle er sich „kümmern, wenn es soweit ist“. Es müsse sich ja erst einmal eine Mehrheit dafür finden, so Bärens. Ihr integratives Wohnprojekt wollen die Investoren, die das Gelände am Bahnhof vor knapp zwei Jahren erworben haben, mit zwölf Sozialwohnungen und 22 Einheiten für bezahlbaren Wohnraum für insgesamt 190 Personen realisieren.

 

Wortlaut des Antrags der FDP-Fraktion

Der Gemeindevorstand wird beauftragt, die folgenden Punkte in den abzuschließenden städtebaulichen Vertrag einzuarbeiten. Die Gemeindevertretung legt fest, dass eine Änderung des Flächennutzungsplanes und eine Verabschiedung des Bebauungsplanes nur dann erfolgen wird, wenn diese Punkte vollständig eingearbeitet sind.

1. Geschosshöhe
die Bauhöhe einschließlich des Staffelgeschosses darf die Höhe von 8.70 Meter (Ab heutiger Grundstückshöhe) nicht überschreiten.

2. Lärm
Der Verzicht auf ein Klagerecht gegen Lärmbelästigung von den angrenzenden Gebieten Sportplatz und Erlebnis-Gastronomie-Betrieb muss rechtlich so abgesichert sein, dass dieser Verzicht auch für Zukunft gilt.

3. Finanzielle Absicherung der Baumaßnahme
Der Investor legt rechtzeitig vor Verabschiedung des Bebauungsplanes eine geeignete Finanzierungsbestätigung für das geplante Bauvolumen vor, das durch ein Finanzinstitut mit Sitz in der EU ausgestellt ist.

4. Verkehr
Zur Erschließung des Geländes am Bahnhof ist eine untersuchende Planung durchzuführen. Dabei müssen im Besonderen die Verkehrsanbindung an die Bundesstraße 449, der Nieder-Ramstädter Straße und die Straße zum Bahnhof auf Grund des Verkehrsaufkommens untersucht werden. Das Ergebnis der untersuchenden Planung ist der GVE vorzulegen.

5. Infrastrukturkosten
Der Investor übernimmt folgende Infrastrukturkosten:
• Bau eines öffentlichen Kinderspielplatzes nach den geltenden Richtlinien des BGB.
• Verkauf eines Grundstücksanteils an die Gemeinde, das groß genug ist, 50 weitere Stellplätze für die Förderung des ÖPNV zu bauen.

Begründung:

In der Sitzung der Gemeindevertretung vom 7. November 2017 wurde mehrheitlich das Eckpunkte Papier der Drucksache 301/2017 beschlossen. Die Beiträge der Fraktionen machten deutlich, dass in dem Eckpunktepapier noch nicht alle vom Investor in unterschiedlichen Gesprächsrunden gemachten Zusagen enthalten waren. Diese Vorlage dient dazu, diese noch fehlenden Punkte aufzulisten und damit für alle Verfahrensbeteiligten Rechtssicherheit und Klarheit zu schaffen.

Rede von Fraktionsvorsitzenden Willi Muth in der Gemeindevertretung

Die Gemeindevertretung hat in ihrer Mehrheit sogenannte Eckpunktepapier Drucksache 2017/301 in der letzten Sitzung verabschiedet. Ich habe eindringlich davor gewarnt, dieses Papier anzunehmen. Der Gemeindevorstand hat diesem Gremium die Ablehnung empfohlen. Die Ortsbeiräte Nieder-Ramstadt und Mühltal haben sich dagegen ausgesprochen. Der Ortsbeirat Traisa hat nachträglich seine Ablehnung dokumentiert.

Die Mehrheit aus SPD, Grüne und dann auch CDU hat anders entschieden und damit keinen guten Dienst für Mühltal erwiesen. Das schlampige und widersprüchliche Eckpunktepapier wurde verabschiedet. Der Vollständigkeit halber möchte ich aber auch erwähnen, dass die CDU-Fraktion in ihren Beiträgen auf die Mängel im Eckpunktepapier hingewiesen hat, aber sie hat trotzdem zugestimmt. Das ist, was zählt und was nachher im Protokoll steht.

Wir haben heute die letzte Chance, Schaden von Mühltal abzuwenden. Ich appelliere an Sie, diese Chance zu nutzen. Es gibt viele Punkte, die gegen die geplante Bebauung an dieser Stelle und die gegen diesen Investor sprechen. Wir haben in unserem Antrag 2017/358 nur einige Punkte genannt, die ich hiermit begründe. Ich bin auch gerne bereit, dass über die 5 Punkte getrennt abgestimmt wird.

Da ist zum einen die Bauhöhe. Hier brauchen wir eine ganz klare Vorgabe und nicht die in sich widersprüchlichen Aussagen des Eckpunktepapiers. Der Antrag legt eine Bauhöhe von 8,70 fest. In den Beiträgen in diesem Gremium war das Konsens. Aber es gibt bisher keinen Beschluss, der das festlegt. Bitte denken Sie daran, dass es sich bei diesem Gebiet um eine Frischluftschneise zu zwischen dem Mittelbachtal und Nieder-Ramstadt handelt. Denken Sie auch an die Kessellage von Nieder-Ramstadt und die unerträgliche Hitze, die heute schon an vielen Sommertagen dort herrscht. Wenn wir nun diese Frischluftschneise noch abschotten durch eine zu hohe Bebauung, dann wird das gerade für die älteren Mitbürger noch unerträglicher.

Im 2. Punkt wird auf den Lärm hingewiesen. Hier wollen wir die Sicherheit schaffen, dass der TSV auch in Zukunft nach 22.00 Uhr seine Veranstaltungen und Feste auf dem Sportgelände feiern kann – ohne durch Klagen der künftigen Bahnhofsbewohner daran gehindert zu werden.

Im 3. Punkt geht es um die finanzielle Absicherung der Maßnahme. Uns ist allen noch die Aussage von Frau Breyer im UEBA präsent, die darauf hingewiesen hat, dass der Investor in Insolvenz geht, wenn wir nicht schnell entscheiden. Vor zwei Jahren wollte er ja Asylbewerberunterkünfte bauen und an den Kreis vermieten. So fing alles an. Und diese Rechnung ist nicht aufgegangen. Jetzt versucht er mit immer neuen Bau-Modellen zu retten, was zu retten ist. Das kann aber nicht unser Problem sein. Freie Marktwirtschaft bedeutet auch unternehmerisches Risiko. Es gibt keine Gewinngarantie und wir dürfen diese auch nicht schaffen. Aber wir müssen uns absichern, dass dort keine Bauruine entsteht.

Punkt 4 betrachtet den Verkehr. Die Einmündung an der Nieder-Ramstädter Strasse an die B449 ist heute schon sehr kritisch. Wenn ein Zug der Vias ankommt, gibt es heute schon regelmäßig ein kleines Verkehrschaos. Die Auswirkungen der Bahnhofsbebauung mit immerhin fast 200 Bewohnern muss daher in einem Gutachten geprüft werden und die Folgemaßnahmen wie z.B. eine Ampelanlage an der Bundesstrasse oder ein Kreisverkehr sind vom Investor zu übernehmen.

In Punkt 5 sind zwei Maßnahmen konkretisiert, die der Investor im Laufe der Gespräche mit den Fraktionen und Gremien selbst angeboten hat: Den Bau eines Kinderspielplatzes und die Schaffung von 50 Stellplätzen für den Bahnhof. Im Eckpunktepapier wird dieser Punkt nur sehr schwammig ausgeführt. Deshalb müssen wir hier nachbessern und klare Regeln treffen, damit auch in diesem Punkt Rechtssicherheit geschaffen ist.

Ich möchte klar sagen, dass wir weiter gegen die Wohnbebauung auf diesem Gelände sind, weil es das dafür falsche Gebiet ist. Weil die Nachteile für Mühltal überwiegen. Aber wir sind von der Mehrheit aus SPD, CDU und Grüne überstimmt worden und müssen als Demokraten dies akzeptieren. Aber wir möchten nicht nachlassen, die negativen Auswirkungen für die Gemeinde so gering wie möglich zu halten. Deshalb dieser Antrag, der hoffentlich heute eine Mehrheit findet.

Dokumentation: Von CDU, SPD und Grüne verabschiedete Eckpunktepapier zum Bahnhof

a) Protokoll aus der GVE vom 7. November 2017

TOP 1 Areal Bahnhof Mühltal („Integratives Wohnen am Gemeinschaftspark“)
hier: Grundsatzentscheidung über die Weiterführung des Projektes
auf Grundlage eines vorabgestimmten Eckpunktepapiers zum
Durchführungsvertrag
Drucks.: 2017/301
Vorsitzender Steuernagel verweist auf die beiden positiven Ausschussempfehlungen.
In seiner Wortmeldung stellt Herr Muth für die FDP-Fraktion den Antrag zur Geschäftsordnung
auf namentliche Abstimmung.
Nach weiteren Wortmeldungen stellt Frau Krämer den Antrag zur Geschäftsordnung
auf Schluss der Rednerliste. Herr Zwickler spricht dagegen.
Vorsitzender Steuernagel lässt daher über den Geschäftsordnungsantrag abstimmen.
Die Gemeindevertretung fasst folgenden
B e s c h l u s s
Die Rednerliste wird geschlossen.
Abstimmungsergebnis:
23 Ja-Stimmen
11 Nein-Stimmen
Ergebnis: mehrheitlich angenommen
Nach Abarbeitung der Rednerliste lässt Vorsitzender Steuernagel über die Ausschussempfehlungen
gem. § 25 Abs. 4 der Geschäftsordnung namentlich abstimmen. Er
fragt nacheinander jede/n anwesende/n Gemeindevertreter/in, ob sie/er dem Änderungsantrag
zustimmt, ihn ablehnt oder sich enthält. Die Gemeindevertreter/innen
stimmen wie folgt ab:
Ursula Doeller ja F ranz Fujara nein
Wolfgang Heil ja
Thomas Hölscher ja W illi Georg Muth nein
Björn Horneff ja H arald Rapp nein
Marita Müller-Huy Enthaltung B ernd Schönrock nein
Margaret Neunhoeffer ja
Sigrid Paschke ja M arion Diekmann nein
Christian Seiler ja D r. Katja Härtner nein
Niels Starke ja F alko-Holger Ostertag nein
Rainer Steuernagel ja T ilman Stolte nein
Ruth Breyer ja G isela Adam nein
Dr. Karl Hermann Breyer ja J ürgen Burkholz nein
Dieter Heymann ja C arola Müller nein
Matti Merker ja M artin Strippel nein
Ingo Mörl ja C hristoph Zwickler nein
Uwe Reichardt ja
Jörg Suckut ja
Dr. Dominik Dilcher ja
Christiane Krämer ja
Gudrun Kreutz ja
Markus Marquardt ja
Abstimmungsergebnis:
20 Ja-Stimmen
13 Nein-Stimmen
1 Enthaltung
Ergebnis: mehrheitlich angenommen
Vorsitzender Steuernagel stellt fest, dass die Gemeindevertretung folgenden
B e s c h l u s s
gefasst hat:
Auf Grundlage des vorgelegten vorabgestimmten Eckpunktepapiers zum
Durchführungsvertrag wird das Projekt „integratives Wohnen am Gemeinschaftspark“
am Bahnhof weiterverfolgt.

b) Verabschiedetes Eckpunktepapier

Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Integratives Wohnen am
Gemeinschaftspark“
Vereinbarung über Eckpunkte zwischen der Verwaltung der Gemeinde Mühltal und dem
Vorhabenträger, der Körbler & Bärens GbR
1.
Für das Vorhaben „Integratives Wohnen am Gemeinschaftspark“ der Körbler & Bärens GbR
sollen ein vorhabenbezogener Bebauungsplan und ein entsprechender
Durchführungsvertrag geschlossen werden. Die Körbler & Bärens Gbr wird in den nächsten
Wochen in die Vicanus GmbH & Co. KG umgewandelt. Vertragspartner im
Durchführungsvertrag mit der Gemeinde Mühltal ist die Vicanus GmbH und Co. KG. Die
nachfolgenden Eckpunkte sollen eine rasche und planmäßige Umsetzung dieses Vorhabens
ermöglichen.
2.
Die in diesem Papier vereinbarten Eckpunkte sind Grundlage des später abzuschließenden
Durchführungsvertrags. Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass sich die Gemeinde zu keiner
Umsetzung verpflichten kann, sondern das Zustandekommen des Bebauungsplans der
Planungshoheit der Gemeinde obliegt. Sie wird daher weder hierzu noch zur Zahlung von
Schadensersatz oder ähnlichem im Fall eines Nichtzustandekommens verpflichtet. Der
nachfolgende Ablaufplan kann zu jeder Zeit endgültig abgebrochen werden, wenn der
jeweilige Meilenstein nicht erreicht wird. Zudem ist zu beachten, dass das vorliegende Papier
ein mit dem Gemeindevorstand vorabgestimmter Entwurf der Verwaltung als weitere
Arbeitsgrundlage darstellt und die Inhalte von der Gemeindevertretung bisher nicht gebilligt
sind.
3.a.
Folgender zeitlicher Ablauf ist geplant:
Meilenstein bis spätestens
Übermittlung des verwaltungsintern
abgestimmten Eckpunktepapiers an
Vorhabenträger
26.9.17
Rückmeldung des Vorhabenträgers 6.10.17
Entscheidung der Gemeindevertretung über
Weiterverfolgung des zwischen Verwaltung
und Vorhabenträger abgestimmten
Eckpunktepapiers
7.11.17
Plausibilitätsbestätigung für die
Finanzierung (siehe Ziff. 3.b.)
30.11.17
Finalisierung VEP, Entwurf des
vorhabenbezogenen BPlans durch den
Vorhabenträger
29.12.17
Finalisierung Durchführungsvertrag,
Unterschrift Vorhabenträger
Durchführungsvertrag
15.1.18
Möglicher Beschluss zur Annahme des
Durchführungsvertrags sowie zur
Offenlegung des vorhabenbezogenen
BPlans durch die Gemeindevertretung
6.2.18
Möglicher Satzungsbeschluss Mai 2018
3.b.
Plausibilitätsbestätigung des Finanzierungskonzeptes durch eine Bank und Mitteilung einer
anerkannten Finanzierungsauskunft über die Kreditwürdigkeit des Vorhabenträgers, aus der
sich auch etwas über die Höhe der Kreditwürdigkeit ergibt. Alternativ hierzu Bestätigung
einer Bank, dass diese das Vorhaben finanziert, wenn der vorhabenbezogene B-Plan in Kraft
getreten ist (Absichtserklärung).
4.a.
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag zur Planung und Errichtung
der folgenden Wohnbebauung:
– Sozialer Wohnungsbau: 12 Wohnungen, wobei 6 Wohnungen für 1-2 Personen (ca.
45-70 qm) und 6 Wohnungen für 3-4 Personen (ca. 72-84 qm) errichtet werden. Die
jeweiligen Wohnungen und Wohnflächen werden gemäß den einschlägigen
Förderrichtlinien ausgeführt.
– Bezahlbarer Wohnraum: 22 Wohneinheiten, wobei ca. die Hälfte der Wohneinheiten
für 1 – 2 Personen (ca. 45-70 qm), die restlichen Einheiten für 3-4 Personen (ca.70-84
qm) ausgelegt werden. Die Angaben zu Wohnflächen und Ausführung gemäß
Richtlinien gelten entsprechend.
– Studentenwohnungen: Insgesamt 12 Einheiten, wobei eine Einheit maximal 5
Wohnplätze enthält. Die Fläche einer Einheit beträgt ca. 100-125 qm incl.
Gemeinschaftsräume. Die einschlägigen Förderrichtlinien sind zu beachten.
– Freier Wohnungsmarkt: 22 Wohneinheiten, wobei die Größe einer Wohneinheit ca.
120-140 qm betragen soll.
– Alle Wohnungen werden von Lüftungsanlagen angedient.
– Aus lüftungstechnischen Gründen , werden die Vollgeschosshöhen in jedem Gebäude
mit mindestens 3.10 m ausgeführt.
– Dadurch ergeben sich deutliche Betriebskosteneinsparungen, da die
Luftwechselraten der Lüftungsanlagen deutlich reduziert werden können und
zusätzlich ein Austrocknen der Atemluft insbesondere im Winter vermindert wird.
– Damit können maximal 2 Vollgeschosse + Staffelgeschoss innerhalb der angegebenen
Gesamthöhe des Gebäudes von 8.70 ausgeführt werden.
– Ein weiteres Vollgeschoss ist damit ausgeschlossen.
– Alle oben angegebenen Werte des Wohnflächenansatzes sind Nettowohnflächen
gemäß WoFIV, die Flächen von Terrassen und Freiflächen sind bei den Angaben nicht
enthalten.
Die Gesamtbewohneranzahl liegt bei rechnerisch geschätzten 190 Personen.
Die Wohnungen des bezahlbaren Wohnraums sowie Studentenwohnungen werden gemäß
den Förderrichtlinien belegt.
4.b.
Der Vorhabenträger stellt bei allen Förderprogrammen sicher, dass eine finanzielle
Beteiligung der Gemeinde („kommunale Finanzierungsbeteiligung“) während der jeweiligen
Förderlaufzeit nicht anfällt bzw. rechtskonform anderweitig kompensiert wird. Hierzu wird
er sich bereits im Durchführungsvertrag verbindlich, ggf. in Form einer Schuldübernahme,
verpflichten. Die Gemeinde wird sich projektfreundlich verhalten und den Vorhabenträger in
den Verfahren zum Erhalt der Förderzusagen nach besten Kräften unterstützen. Eine
finanzielle Verpflichtung der Gemeinde ist damit nicht verbunden.
5. Miethöhe
– Sozialer Wohnraum:
Die höchstzulässige Miete für Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen liegt
entsprechend des Kommunalinvestitionsprogramms Wohnraum (KIP) des Landes Hessen
ohne Betriebskosten mindestens 15 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß
§ 558 des BGB. Des Weiteren wird zur Festsetzung der maximalen Miethöhe die „Richtlinie
zur Bemessung angemessener Unterkunftskosten im Landkreis Darmstadt Dieburg“ vom
01.02.2017 herangezogen. Die sich aus diesen Parametern ergebende genaue Miethöhe
wird gegenüber der die Förderung bereitstellenden Infrastrukturbank Hessen (WIBank)
verbindlich erklärt und gemäß Richtlinie in der Förderzusage als Einstiegsmiete
festgeschrieben. Entsprechend würde die Einstiegsmiete ohne Betriebskosten am heutigen
Tage je nach Wohnungsgröße bei 6,83 Euro/m² (75 m²) bzw. 7,94 Euro/m² (50 m²) liegen.
Belegungsrechte sowie Mietpreis- und Belegungsbindung gelten für einen Zeitraum von 20
Jahren. Eine zukünftige Anpassung der Mietpreise gemäß den Förderrichtlinien ist zulässig.
Es erfolgt eine dingliche Sicherung der Miethöhe und Belegungsbindung entweder zu
Gunsten des Fördermittelgebers oder zugunsten der Gemeinde. Alternativ können dem
Vorhabenträger die Bindungen auch über die Förderzusage auferlegt werden.
Für den Sozialen Wohnungsbau erhält die Gemeinde ein Belegungsrecht, welches als
beschränkt persönliche Dienstbarkeit dinglich gesichert wird. Diese Dienstbarkeiten müssen
im Rang einem möglichen Darlehen der finanzierenden Bank vorgehen, können aber
wertmäßig auf einen Betrag (z.B. 10.000 EUR) beschränkt werden.
Der Vorhabenträger erhält das Recht, Benennungen abzulehnen, sofern er hierfür sachliche
Gründe aufführt. Die Möglichkeit der Ablehnung ist pro Wohnungsbelegung auf zwei Fälle
begrenzt.
Bei nicht fristgemäßer Ausübung des Belegungsrechts kann die Wohnung frei vermietet
werden.
Die Gemeinde stellt grundsätzlich keine Mietkaution und haftet nicht bei Mietausfall. Sie
wird aber bei Bedarf im Einzelfall prüfen, ob sie eine Mietkaution übernehmen kann.
Die Gemeinde benötigt ein Optionsrecht, wonach der Wohnraum des Sozialen
Wohnungsbaus nach Auslaufen der Nutzungsbindung weiterhin als Sozialer Wohnraum
genutzt und durch die Gemeinde belegt werden kann. Die Gemeinde erstattet dem
Vorhabenträger für den Fall der Ausübung dieser Option die Differenz, die der
Vorhabenträger mit diesem Wohnraum am freien Mietmarkt erzielen könnte.
Die Höhe der Differenz ist dann gutachterlich zu belegen.
– Bezahlbarer Wohnraum:
Die angesetzte Definition für angemessene Mieten im Bereich „bezahlbarer Wohnraum“
orientiert sich an anerkannten Referenzwerten des Landesprogramms „Soziale
Wohnraumförderung – Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen“ (WIBank). Demzufolge
liegt bei der erstmaligen Vermietung die Höchstmiete ohne Betriebskosten bei der
ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 des BGB abzüglich 10 Prozent. Da kein
amtlicher Mietspiegel der Gemeinde Mühltal existiert, wird als Quelle für die ortsübliche
Vergleichsmiete der beiliegende Mietpreisspiegel Mühltal (September 2016) herangezogen.
Dieser Mietpreisspiegel vereinigt in der Datenerhebung die größte Anzahl aller zur
Verfügung stehenden Quellen der Mietpreiserhebungen und wird von der WIBank
anerkannt. Beispielhaft ergibt sich bei einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,07 Euro/m2
für Wohnungsgrößen zwischen 60 m² und 100 m² in Mühltal eine Kaltmiete von 8,16
Euro/m².
Mietpreis- und Belegungsbindung gelten für einen Zeitraum von 10 Jahren. Eine zukünftige
Anpassung der Mietpreise gemäß den Förderrichtlinien ist zulässig.
Es erfolgt eine dingliche Sicherung der Miethöhe und Belegungsbindung (s.o.). entweder zu
Gunsten des Fördermittelgebers oder zugunsten der Gemeinde. Alternativ können dem
Vorhabenträger die Bindungen auch über die Förderzusage auferlegt werden.
– Studentenwohnungen:
Die höchstzulässige Miete für studentische Wohnungen liegt gemäß Richtlinie des
Förderprogramms „Studentisches Wohnen“ des Landes Hessen mindestens 15 Prozent unter
der sonst für vergleichbaren studentischen Wohnraum am örtlichen Wohnungsmarkt
verlangten Miete und ist gleichzeitig auf einen Höchstbetrag von 8,50 Euro/m2 Wohnfläche
festgelegt.
Sofern sich die Vertragsparteien nicht auf eine Vergleichsmiete einigen können, wird auf
Kosten des Vorhabenträgers ein Gutachten zur Ermittlung dieser Miete erstellt.
Mietpreis- und Belegungsbindung gelten für einen Zeitraum von 10 Jahren. Eine zukünftige
Anpassung der Mietpreise gemäß den Förderrichtlinien ist zulässig.
Es erfolgt eine dingliche Sicherung der Miethöhe und Belegungsbindung (s.o.). entweder zu
Gunsten des Fördermittelgebers oder zugunsten der Gemeinde. Alternativ können dem
Vorhabenträger die Bindungen auch über die Förderzusage auferlegt werden.
6.
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag zur Errichtung der nach der
Stellplatzsatzung der Gemeinde Mühltal erforderlichen Stellplätze. Deren Anzahl kann sich
durch eine spätere Umnutzung ändern. Der Vorhabenträger stellt im städtebaulichen
Entwurf sicher, dass auch bei einer späteren Umnutzung / Neuaufteilung der Wohnungen
genügend Flächen zur Errichtung der notwendigen Stellplätze vorhanden sind.
Etwaige andere Festsetzungen bzw. Darstellungen aus dem Bebauungsplan sind insofern
unbeachtlich. Es gilt immer vorrangig die jeweilige Stellplatzsatzung der Gemeinde Mühltal.
Darüber hinaus verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Planung und Herstellung
erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen.
Die im Entwurf des Durchführungsvertrags vorgesehene Pflicht zur Erstellung von 50
öffentlichen Stellplätzen entfällt ersatzlos.
7.
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag zur Planung und Herstellung
von diversen Erschließungsanlagen (insbesondere Straßen und Leitungen), die zu seinem
Eigentum gehören.
8.
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag zur Planung und Herstellung
einer Anschlussleitung, die ins Eigentum der Gemeinde fällt. Insoweit wird der
Durchführungsvertrag einen umfassenden bauwerkvertraglichen Teil enthalten, nachdem
der Vorhabenträger als Auftragnehmer einer Bauleistung verpflichtet wird (einschließlich
Gewährleistung, Sicherheiten etc.). Zusätzlich verpflichtet sich der Vorhabenträger zur
Zahlung einer Ablöse, welche sich aus der Differenz der anfallenden Schaffensbeiträge
Abwasser und der vorgenannten Baukosten zur Verlängerung der Anschlussleitung ergibt
(Höhe Ablöse ca. 60.000 EUR)
Hintergrund hierfür ist, dass das Areal abwassertechnisch bisher nicht erschlossen ist und es
mit Schaffung des Baurechts in die Beitragspflicht eines Schaffensbeitrags Abwasser gemäß
kommunaler Satzung hineinwächst. Da die zur Schaffung einer erstmaligen
Anschlussmöglichkeit nötige Verlängerung der Kanalhaltung bis vor das Areal eigentlich von
der Gemeinde zu errichten wäre, werden diesbezügliche Aufwendungen des
Vorhabenträgers bei der Ablöse der Schaffensbeiträge gegengerechnet. Eine weitere
Erschließungsbeitragspflicht des Vorhabenträgers besteht nicht.
9.
Die Durchführungsverpflichtung des Vorhabenträgers wird vorsehen, dass dieser 10 Monate
nach Inkrafttreten des Bebauungsplans der Gemeinde die Vorentwurfsplanung vorlegt und
die Gemeinde innerhalb von einem Monat die Konformität mit diesem Eckpunktepapier
bzw. dem Durchführungsvertrag und dem VEP erklärt. Sofern sie Abweichungen feststellt,
muss sie diese ebenfalls innerhalb von einem Monat dem Vorhabenträger mitteilen und
begründen. Drei Monate nach Feststellung der Konformität muss der Vorhabenträger den
vollständigen Bauantrag eingereicht haben. Nachdem die Baugenehmigung bestandskräftig
geworden ist, wird der Vorhabenträger spätestens sechs Monate danach mit den
Bauarbeiten beginnen. Weitere 36 Monate später sind sämtliche in diesem Papier
aufgeführten Objekte fertigzustellen. Die Durchführungsfristen können mit Zustimmung der
Gemeinde verlängert werden.
10.
Bei einem Wechsel des Vorhabenträgers oder bei einem Verkauf der Grundstücke an Dritte
treffen die Pflichten aus dem Durchführungsvertrag – sofern noch nicht erfüllt – auch die
Rechtsnachfolger. Der Vorhabenträger stimmt einer grundbuchrechtlichen Sicherung zu.
Soweit dies rechtlich nicht möglich ist, verpflichtet er sich die entsprechenden Pflichten an
seine Rechtsnachfolger weiterzugeben.
11.
Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Übernahme der Kosten, die durch die mit diesem
Vertrag verbunden Planungen und Herstellungen verbunden sind. Dies betrifft auch solche
Kosten, die durch im Verlauf des weiteren Bebauungsplanverfahrens erforderlich werdende
Gutachten entstehen. Dies kann insbesondere auch ein Verkehrsgutachten sein bzw. die sich
hieraus ergebende Notwendigkeit der Errichtung einer Ampelanlage zur Auffahrt auf die B
449 o.ä.
Der Vorhabenträger beteiligt sich zudem mit 5.000 EUR brutto an den
Rechtsberatungskosten des Durchführungsvertrages. Ihren eigenen Verwaltungsaufwand
trägt die Gemeinde selbst.